Meskipun kinerja saham sektor properti sempat terlihat lesu belakangan ini, mencatatkan penurunan 2,6% sepanjang pekan lalu, namun pandangan lebih luas mengungkapkan kekuatan yang tak terduga. Sejak awal tahun hingga Kamis (6/11), sektor properti justru menunjukkan performa yang cemerlang dengan kenaikan 36,48% secara year to date. Angka ini jauh melampaui Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) yang hanya tumbuh 17% pada periode yang sama. Fenomena ini memunculkan pertanyaan: mengapa ada kontradiksi antara tren jangka pendek dan kinerja jangka panjang?
Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, menyoroti bahwa melandainya tenaga saham properti akhir-akhir ini diakibatkan pandangan pasar yang melihat sektor ini masih sangat bergantung pada stimulus pemerintah. Hal ini menjadi kunci dalam memahami pergerakan harga saham properti.
Kinerja kuartal III-2025 dari emiten properti sendiri menunjukkan gambaran yang beragam. Beberapa nama besar mencatat hasil yang impresif, sementara yang lain menghadapi tekanan. Saham CTRA, misalnya, berhasil membukukan kenaikan laba bersih signifikan sebesar 27,6% secara year on year (YoY) dengan margin yang membaik. Di sisi lain, PWON mampu bertahan berkat pendapatan berulang yang stabil dari mal dan hotel, meskipun kinerja marketing sales-nya relatif stagnan.
Performa paling agresif justru ditunjukkan oleh PANI, yang mencatat lonjakan pendapatan di akhir kuartal III-2025 hingga 48,3% YoY menjadi Rp 3,1 triliun. Laba bersihnya pun melesat 62,6% YoY mencapai Rp 791 miliar. Pendorong utama di balik pertumbuhan pesat PANI ini tak lain adalah pengembangan kawasan PIK 2, yang memberikan kontribusi besar terhadap arus kas dan ekuitas grup.
Namun, tidak semua emiten properti mengalami hal yang sama. MTLA dan BSDE, meskipun mencatat marketing sales yang kuat, justru melihat laba bersih mereka tertekan. BSDE, misalnya, berhasil mencatatkan marketing sales sebesar Rp 7,1 triliun, atau sekitar 71% dari targetnya. Namun, laba bersih BSDE turun drastis 49,6%, yang disebabkan oleh keterlambatan serah-terima unit, penurunan margin konstruksi, serta peningkatan beban bunga.
Liza juga mengingatkan akan perbedaan mendasar antara booking performance dan financial performance. Penjualan baru yang tinggi, menurutnya, belum tentu langsung tercermin dalam laporan laba jika belum mencapai tahap pengakuan pendapatan. “Jika penjualan baru tak segera menembus pipeline baru, risiko earnings stagnation di 2026 bisa muncul lebih cepat dari perkiraan,” tegasnya, Kamis (6/11).
Prospek dan Katalis Sektor Properti
Salah satu pendorong utama bagi saham sektor properti ke depan adalah perpanjangan insentif PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) hingga 31 Desember 2027. Pemerintah telah memutuskan untuk memperpanjang insentif ini sebesar 100% untuk pembelian rumah, sebuah langkah strategis yang diharapkan dapat mendorong penguatan daya beli masyarakat untuk hunian. Kebijakan ini secara tidak langsung juga mencerminkan bahwa daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih untuk menopang pasar properti tanpa dukungan fiskal.
Menurut Liza, “Pemerintah memilih menjaga policy-driven demand agar aktivitas konstruksi dan serah-terima tetap hidup.” Di sisi positif, perpanjangan ini memberikan ruang waktu bagi para pengembang properti untuk menghabiskan backlog dan menyesuaikan strategi produk mereka. Namun, di sisi kritis, ketergantungan yang terus-menerus terhadap stimulus mengindikasikan bahwa pemulihan sektor ini masih tergolong rapuh. “Belanja rumah, yaitu produk berbiaya mahal dan bersifat non-esensial, masih tertahan oleh tekanan biaya hidup dan pertumbuhan upah yang lambat,” tambahnya.
Dengan potensi penurunan suku bunga domestik pada tahun 2026 dan berlanjutnya stimulus, emiten dengan portofolio landed houses di bawah Rp 2 miliar serta backlog siap serah-terima diprediksi akan mencatat performa yang stabil. Namun, untuk menggaet segmen pasar atas, pengembang properti perlu lebih inovatif dalam menciptakan nilai tambah. Ini bisa berarti proyek dengan konsep eksklusif, kolaborasi global, serta narasi gaya hidup premium, bukan sekadar mengandalkan potongan PPN. Salah satu contoh sukses dalam kategori ini adalah pengembangan PIK2.
Liza menyimpulkan pandangannya terhadap tahun 2026: “Tahun 2026 bukan masa euforia, melainkan masa penyaringan, siapa yang mampu bertahan lewat inovasi model bisnis dan strategi produk, bukan sekadar bergantung pada insentif pemerintah.”
Rekomendasi Saham Properti dari Kiwoom Sekuritas
Berikut adalah sejumlah rekomendasi saham secara teknikal dari Kiwoom Sekuritas Indonesia. Penting untuk diingat bahwa rekomendasi ini bukanlah ajakan untuk membeli atau menjual saham properti tertentu. Keputusan investasi properti harus selalu disesuaikan dengan profil risiko masing-masing investor.
1. CTRA: Terlihat dalam fase bottoming pada pola Ascending Triangle.
POTENTIAL: Jika MA10 & MA20 membentuk goldencross, tahap awal uptrend akan dimulai.
ADVISE: SPECULATIVE BUY; AVERAGE UP di atas 900.
TARGET awal: 930, dilanjutkan ke: 985 – 1010.
Support: 885 – 870.
2. PANI: Dalam tren uptrend, namun belakangan bergerak sideways.
Support: 14200-14000 / 13400-13000.
Resistance: 15800 / 16500-16750 / 19000.
ADVISE: AVERAGE UP secara bertahap.
3. PWON: Bergerak sideways, membutuhkan pendorong untuk menembus level 380-384. Jika berhasil tercapai, bisa dipertimbangkan untuk AVERAGE UP atau membeli dalam jumlah yang lebih besar.
Next TARGETS / Resistance: 398-406 / 424.
Support: 366 / 348.
ADVISE: AVERAGE UP secara proporsional.
4. MTLA: Cenderung dalam tren uptrend.
Support: 420 / 400.
Resistance: 434-446.
ADVISE: AVERAGE UP jika terjadi break out di level tersebut.
TARGET: 468 / 480 / 500-510.
5. BSDE: Menanti sinyal tren kenaikan.
ADVISE: BUY ON BREAK / AVERAGE UP di atas 970.
TARGET / urutan resistance: 1000 / 1030 / 1085.
Support: 950 / 925 / 900-880.
Ringkasan
Meskipun sektor properti sempat lesu dalam jangka pendek, secara year-to-date menunjukkan kinerja positif yang signifikan, melampaui IHSG. Penurunan baru-baru ini disebabkan oleh pandangan pasar bahwa sektor ini sangat bergantung pada stimulus pemerintah. Kinerja emiten properti pada kuartal III-2025 bervariasi, dengan beberapa mencatat kenaikan laba bersih yang signifikan, sementara yang lain mengalami tekanan.
Perpanjangan insentif PPN DTP hingga 2027 diharapkan dapat mendorong daya beli masyarakat, namun juga mengindikasikan bahwa pemulihan sektor ini masih rapuh. Kiwoom Sekuritas memberikan rekomendasi saham teknikal untuk CTRA, PANI, PWON, MTLA, dan BSDE, dengan catatan bahwa keputusan investasi harus disesuaikan dengan profil risiko masing-masing investor.
